주택청약의 규제지역에 대하여 투기과열지구, 청약과열지역, 조정대상지역 이라는 용어를 사용합니다. 내가 투자하려는 지역이 어떤 규제를 받고 있는지를 명확하게 파악한다면 세금문제에서 자유로워지고 현명한 청약이 가능할텐데요. 해당 용어들에 대하여 살펴보고 적용규제는 어떤 것들이 있는지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
※ 목차
· 투기과열지구란
· 투기과열지구 지정 현황
· 청약과열지역이란
· 청약과열지역 지정 현황
· 조정대상지역이란
· 조정대상지역 지정 현황
투기과열지구
▶ 투기과열지구란
투기과열지구란 나라에서 투기 수요로 인해 주택 시장이 과열되어 무주택자 등 실수요자의 내 집 마련 기회가 어려워짐에 따라 투기를 억제하기 위해 지정·관리하는 지구를 의미합니다. 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매 제한과 청약 1순위 제한, 재당첨 제한, 실거주 의무, 조합원 지위 양도 금지 등의 규제가 있습니다.
투기과열지구 대상에 해당되면 국토교통부장관 혹은 시도지사가 상호간 의견을 청취하고 협의를 거쳐 지정하게 됩니다. 사실 수도권에서 지금 청약경쟁률이 5:1이 안되는 곳이 없다고 볼 수 있는데요. 따라서 거의 모든 지역이 투기과열지구라고 보시면 되겠습니다.
- 투기과열지구 대상
- 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역
- 2개월 청약경쟁률이 5대1 초과 (85㎡ 이하 10대 1초과)
- 주택분양계획인 30% 이상 감소
조정대상지역과 비슷하게 2주택이상 보유세대는 주택신규구입을 목적으로 하는 주담대가 금지됩니다. 또한 주택구입시 실거주할게 아니라면 주담대가 나오지 않습니다. 여기에 LTV는 조정대상지역보다 더 강화되는데요. 9억 이하는 40% 9억 초과는 20% 15억 초과는 아예 나오지 않습니다 즉 투기과열지구내에서 15억 이상 아파트를 사려면 현금 15억 이상을 들고 있어야 한다는 뜻입니다.
- 투기과열지구 적용규제
- LTV : 9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0%
- 재건축 재개발 조합원 지위양도 제한 (조합설립인가부터 소유권 이전 등기시 까지)
- 정비사업 분양 재당첨 제한
- 거주요건을 갖추어야만 조합원 분양권 분양 신청 허용
- 분양권 전매제한 : 소유권 이전 등기시
▶ 투기과열지구 지정 현황
| 지역 | 지정지역 |
| 서울특별시 | 전역 |
| 경기도 | 광명시, 과천시, 성남시 분당구·수정구, 하남시, 수원시, 안산시, 단원구, 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구·기흥구, 화성시(동탄2만지정) |
| 인천광역시 | 연수구, 남동구, 서구 |
| 대구광역시 | 수성구 |
| 대전광역시 | 동구, 중구, 서구, 유성구 |
| 세종특별자치시 | 행정중심복합도시 건설 예정지역 |
| 경상남도 | 창원시 의창구(대산면 제외) |
청약과열지역
▶ 청약과열지역이란
청약과열지역이란 청약 시장이 과열될 우려가 있는 지역을 청약과열지역으로 지정·관리하는 지역을 의미합니다. 분양권 전매제한 기간이 소유권 이전 등기일까지이고, 1순위 청약 자격 요건은 가입 1년이 지나야 주어지며, 최소 5년간 재당첨 제한의 규제가 따릅니다.
▶ 청약과열지역 지정 현황
| 지역 | |
| 서울특별시 | 25개 전역 |
| 경기도 | 전역(일부지역* 제외)*남양주시(화도읍·수동면·조안면), 용인시 처인구(포곡옵, 모현·백암·양지·원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 안성시(일죽·죽산·삼죽·미양·대덕·양성·고삼·보개·서운·금광면), 광주시(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 양주(백석읍, 남광적·은현면), 김포시(통진읍, 대곶·월곶·하성면), 파주(문산·파주·법원·조리옵,월롱·탄현·광탄·파평·적성·군내·장단·진동·진서면), 연천시, 동두천시, 포천시, 가평시, 양평시, 여주시, 이천시 |
| 인천광역시 | 중구(을왕·남북·덕교·무의동 제외), 동구, 미주홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구 |
| 부산광역시 | 해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구,북구, 강서구, 사상구, 사하구 |
| 대구광역시 | 수성구, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군(가창·구지·하빈면, 논공·옥포·유가·현풍읍 제외) |
| 광주광역시 | 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구 |
| 대전광역시 | 동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구 |
| 울산광역시 | 중구, 남구 |
| 세종특별자치시 | 행정중심복합도시 건설 예정지역 |
| 충청북도 | 청주시(남성·미원·가덕·남일·문의·남이·현도·강내·옥산·북이면, 내수읍 제외) |
| 충청남도 | 천안시 동남구(묵천읍, 풍세·광덕·북·성남·수신·병천·동면 제외)·서북구(상환·성거·직산읍, 입장면 제외), 논산시(강경·연무·성동·광석·노성·상월·부적·연산·벌곡·양촌·가야곡·은진·채운면 제외), 공주시(유규·이인·탄천·계룡·반포·의당·정안·우성·사곡·신풍면 제외) |
| 전라북도 | 전주시 완산구·덕진구 |
| 전라남도 | 여수시(돌산읍, 율촌·화양·남·화정·삼산면 제외), 순천시(숭주읍, 황진·월등·주암·송광·외서·낙안·벌량·상사면 제외), 광양시(봉강·옥룡·옥곡·진상·진월·다압면 제외) |
| 경상북도 | 포항시 남구(구룡포·연일·오천읍, 대송·동해·장기·호미곶면 제외), 경산(하양·진량·압량읍, 와촌·자인·용성·남산·남천면 제외) |
| 경상남도 | 창원시 성산구 |
청약과열지역으로 지정된 지역은 서울 전역과 경기도 거의 모든 지역 등이 포함되어 있는데요. 주택 매매와 관련된 규제지역인 조정대상지역으로 지정된 곳과 거의 흡사하다고 보시면 됩니다. 반면 주택 가격이 하락하거나 미분양 주택수가 증가, 주택 거래량이 감소하는 이슈가 있는 지역은 청약위축지역으로 지정되는데요. 현재 청약위축지역으로 지정된 곳은 아직 한 곳도 없습니다.
조정대상지역
▶ 조정대상지역이란
조정대상지역은 투기과열지구보다는 넓은 범위로 부동산 시장 과열을 제한하기 위해 나라에서 주택법에 근거해 지정·관리하는 지역입니다. 조정대상지역으로 지정되면 세금이 중과되기 시작하고, 대출한도가 축소되며 전매제한이 걸립니다. 다주택자는 양도세가 중과되고 장측공 적용이 배제되며 2주택 보유자는 종부세도 추가과세되기 시작합니다.
특히 주의해야할 점은 일시적 1세대 2주택자의 경우 종전주택양도기간이 1년으로 크게 줄어든다는 점입니다. 기존에는 새로운 집으로 이사가고 나서 종전주택을 3년내에만 양도하면 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 특례를 받을 수 있었지만, 조정대상지역일 경우 1년내에 양도해야 특례적용이 가능합니다,.
- 조정대상지역 적용규제
- LTV : 9억원 이하 50%, 9억원 초과 30% 제한
- 2주택 이상 보유자 종부세 추가과세
- 일시적 2주택자 종전주택 양도기간 1년내 전입 및 1년내 양도
- 양도세 중과 및 종부세 합산과세
- 분양권 전매제한 : 6개월~소유권등기
▶ 조정대상지역 지정 현황
현재 조정대상지역으로 지정된 곳은 111곳으로 경기도는 거의 모든 지역이 해당되며 광역시와 세종시, 지방 소도시 등이 포함됩니다.